CLÁUSULA QUE AFASTA INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E DIREITO DE RETENÇÃO EM IMÓVEL ALUGADO É VALIDA

Em: 28/3/2017

É bastante comum se encontrar, em contratos de locação de imóvel, cláusula em que o locatário renuncia às benfeitorias que, ao longo da relação contratual, venha a realizar no imóvel, bem como ao chamado direito de retenção.

Para que fique mais claro, benfeitorias são todas as obras e reformas realizadas no imóvel, sejam aquelas necessárias à manutenção do bem; sejam as adaptações úteis à atividade que se desenvolverá no imóvel locado; bem como aquelas obras realizadas apenas para garantir determinados luxos ao locatário.

Já o direito de retenção confere ao locatário o direito de, findo o contrato, negar a sua devolução ao locador, retendo as chaves e permanecendo no imóvel até que o locador pague/restitua os valores investidos em benfeitorias.

Pois bem. Nos contratos de locação de imóvel, a cláusula que afasta tanto a indenização por benfeitorias quanto o direito de retenção pelos valores investidos no imóvel pelo locatário é válida.

Isso se dá diante da correta interpretação dada ao artigo 35 da Lei de Locações (Lei. Nº 8.245/91), que prevê:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Como visto, a regra geral é que as benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel sejam indenizadas pelo locador ao término do contrato, podendo o locatário exercer o seu direito de retenção até que a indenização seja paga.

Todavia, se o contrato previr, expressamente, o contrario, é dizer, acaso exista no contrato cláusula dispondo que as benfeitorias não serão indenizadas e que o locatário não terá direito à retenção, então deve prevalecer o que consta da cláusula contratual, livremente pactuada entre as partes.

Tal entendimento, pacífico e adotado pelo STJ no julgamento de diversos casos sobre o assunto, fez surgir a Súmula nº 335, que, com o objetivo de “colocar pá de cal” sobre qualquer posição em contrário sobre esse tema, prevê:

Súmula nº 335 do STJ: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Portanto, os locatários de imóveis somente poderão cobrar por benfeitorias realizadas em imóvel alugado, bem como exercer o seu direito de retenção até que tais valores sejam pagos, caso o contrato seja silente e não preveja, expressamente, o contrário.

André Fialho


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