DEVEDOR NÃO PODE SER PROIBIDO DE USAR ÁREAS COMUNS DO EDIFÍCIO

Em: 3/11/2016

Frequentemente somos consultados por Síndicos e Empresas de Administração de condomínios sobre a possibilidade de restringir o acesso dos condôminos devedores ao uso de áreas comuns do edifício, a exemplo de piscinas, quadras, academias, etc.

Para frustração desses que buscam otimizar a cobrança das chamadas taxas condominiais, há muito que nossa resposta tem sido no sentido da impossibilidade de utilização desse tipo de instrumento de pressão, mesmo que tais medidas constem da convenção de condomínio ou resultem de deliberação tomada em Assembleia de Condôminos.

 

Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça confirmou esse entendimento, de modo a afastar qualquer resquício de dúvida sobre o tema ao consagrar que:

 

O condomínio, independentemente de previsão em regimento interno, não pode proibir, em razão de inadimplência, condômino e seus familiares de usar áreas comuns, ainda que destinadas apenas a lazer. STJ. 3ª Turma. REsp 1.564.030-MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 9/8/2016 (Info 588).

Com isso, o Superior Tribunal de Justiça expressamente limitou as formas de cobrança dos débitos condominiais às chamadas formas financeiras de cobrança, a exemplo das cartas de cobrança, acréscimo de multa e demais encargos, inscrição em cadastros de inadimplentes (caso haja deliberação em assembleia para tanto) e, por fim, a cobrança judicial do débito.

Embora possa parecer injusto, especialmente para aqueles condôminos que zelam pelo pagamento das taxas no seu vencimento, a impossibilidade de restrição de uso das áreas comuns decorre diretamente da lei civil (art. 1.331, §3º do Código Civil). Explique-se:

Ao instituir os chamados condomínios edilícios, o Código Civil em seu art. 1.331 expressamente os caracteriza como “edificações” que são compostas por “partes que são de propriedade exclusiva”, bem como por “partes que são de propriedade comum dos condôminos”. Ademais, a mesma disposição legal, em seu parágrafo terceiro, destaca que “a cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”.

Em outras palavras – e de modo bastante simplificado – todos e cada um dos condôminos são donos das chamadas partes comuns do edifício e o fato de não estar um condômino cumprindo com o seu dever de contribuir com a taxa de rateio das despesas não lhe retira esse direito de propriedade.

Isso não significa dizer que os administradores de condomínio ficam de mãos atadas em relação aos devedores, ou que esses não estão sujeitos a nenhuma penalidade pela sua inadimplência. Por certo, além dos juros moratórios e da multa de 2%, estabelecidos no art. 1.336 do Código Civil, os devedores inadimplentes contumazes – ou seja, que tem o “hábito” de não pagar – podem ter que pagar multa de até 10 vezes o valor da taxa condominial.

Isso porque, como já noticiamos, o Tribunal equiparou a reiterada inadimplência da cota condominial ao chamado “comportamento antissocial”, previsto no artigo 1.337 do Código Civil, admitindo, assim, a possibilidade de aplicação de multa, de natureza jurídica diversa, que pode alcançar até 10 vezes o valor da cota de rateio corrente no condomínio. Relembre a notícia e saiba mais sobre o tema aqui.


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