GANHO DE CAPITAL NA VENDA DE IMÓVEL É ISENTO DE IMPOSTO DE RENDA SE USADO PARA QUITAR COMPRA DE SEGUNDO BEM

Em: 6/12/2016

 

Quem nunca pensou em se mudar? Seja para apartamento mais espaçoso; para uma casa ou mesmo para mais perto da família?

 

E quem, pensando em se mudar, não costuma contar com o valor do imóvel atual para utilizá-lo como entrada ou para quitar o sonho da nova moradia?

 

Recentíssima decisão do STJ[1] (REsp 1469478), noticiada em destaque em seu site (http://www.stj.jus.br), traz boas novas para quem anda pensado em mudança.

 

O ganho de capital proveniente da venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de outro imóvel residencial, já adquirido pelo contribuinte, é isento do Imposto de Renda (IR).

 

Exemplificando: Possuindo o contribuinte um apartamento adquirido pelo valor de R$ 350 mil reais e o vendendo pelo preço de R$ 450 mil reais, com o objetivo de quitar ou amortizar outro imóvel, adquirido antes da venda do primeiro, sobre a diferença, de R$ 100 mil reais, não incide o Importo de Renda (IR).

 

Com essa decisão, a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou ilegal a restrição imposta pela Receita Federal[2], que excluía da isenção fiscal a possibilidade de o contribuinte utilizar o ganho de capital para quitar financiamento de imóvel já adquirido.

 

Isso porque, a Lei 11.196/05, em seu artigo 39, assim prevê:

 

Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

 

Ou seja, a simples leitura do artigo da Lei leva ao entendimento de que só seria isento de IR o ganho de Capital empregado na compra de novo imóvel, adquirido em até 180 (cento e oitenta) dias APÓS a venda do primeiro imóvel.

 

Assim, adquirido antes da venda do primeiro, ou utilizado o produto da venda para outra aquisição, após o prazo acima, haveria que se pagar o IR.

 

O entendimento da Segunda Turma do STJ, especializada em direito público, portanto, amplia o entendimento sobre o alcance da Lei, estendendo a isenção do IR também para a hipótese de usos do produto da venda do primeiro imóvel para quitação ou amortização de segundo imóvel residencial já adquirido, antes da venda do primeiro.

 

O ministro Mauro Campbell Marques, que apresentou voto-vista favorável à isenção, “salientou que a grande maioria das aquisições imobiliárias é feita mediante financiamento de longo prazo, porque a regra é que a pessoa física não tem liquidez para adquirir um imóvel residencial à vista.”[3]

 

Afirmou, ainda, que:

 

“Outro ponto de relevo é que a pessoa física geralmente adquire o segundo imóvel ainda ‘na planta’ (em construção), o que dificulta a alienação anterior do primeiro imóvel, já que é necessário ter onde morar. A regra, então, é que a aquisição do segundo imóvel se dê antes da alienação do primeiro imóvel”.

 

Segundo ele, a finalidade da norma é alcançada quando se permite que o produto da venda do imóvel residencial anterior seja empregado, no prazo de 180 dias, na aquisição de outro imóvel, “compreendendo dentro desse conceito de aquisição também a quitação do débito remanescente do imóvel já adquirido ou de parcelas do financiamento em curso firmado anteriormente”.

 

Ainda para o Min. Mauro Campbell Marques:

 

“[…] indubitavelmente, o aumento da liquidez no mercado proporcionada pela isenção do capital empregado no pagamento de contratos a prazo e financiamentos anteriores estimula os negócios de todos os atores desse nicho: compradores, vendedores, construtores e instituições financeiras”.

 

“Não se pode olvidar que o pagamento, pelas pessoas físicas, dos financiamentos anteriores em curso às instituições financeiras permite que estas tenham capital para emprestar às construtoras, a fim de serem construídas as novas unidades habitacionais, e também permite que tenham capital para emprestar a novos adquirentes de imóveis. Fomenta-se, assim, um círculo virtuoso. Esse o objetivo da norma”.

 

Portanto, qualquer imposição, por parte da Receita Federal, do pagamento de IR sobre ganhos provenientes da venda de um imóvel para fins de quitação ou amortização da compra de segundo imóvel, adquirido antes da primeira venda, é ilegal e contrária a posição do STJ.

[1] Superior Tribunal de Justiça.

 

[2] Através do artigo 2º, parágrafo 11, I, da Instrução Normativa 599/05.

[3] Acessível em <http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/noticias/Not%C3%ADcias/Isen%C3%A7%C3%A3o-de-IR-em-ganho-de-capital-na-venda-de-im%C3%B3vel-vale-para-quitar-segundo-bem>

 


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