Por que o Município não pode impedir o parcelamento do ITIV?

Em: 19/4/2016

O mercado imobiliário, não bastassem os efeitos indesejados da crise econômica atual, tem sido vitimado pela pouca sensibilidade dos poderes públicos na adoção de medidas de incentivo às vendas.

No caso específico de Salvador, uma das medidas que impactaram negativamente nas vendas foi a trazida pela Lei 8.930/2015, quando se passou a exigir o recolhimento do Imposto Sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITIV – no momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, instituindo assim uma espécie de antecipação tributária, mesmo para os casos de incorporação imobiliária, nos quais o imóvel a ser futuramente transferido sequer está pronto e individualizado.

Muitos dirão que, embora tenha passado a exigir o tributo “antes da hora”, o Município concedeu uma facilidade de pagamento, já que permitiu a possibilidade de parcelamento do valor do ITIV em “até 12 (doze) parcelas mensais e consecutivas” (art. 122, §4º, II do Código Tributário e de Rendas do Município do Salvador).

Essa é, entretanto, apenas uma meia verdade, que não só incomoda bastante as empresas do ramo imobiliário (Incorporadoras e também as imobiliárias), como surpreende negativamente os compradores, uma vez que, ao celebrar a promessa de compra e venda, esbarram com a negativa municipal de pagamento parcelado sob o argumento de que o Alvará de Construção do empreendimento ocorreu em data anterior a 2015 .

Não entenderam? Tudo bem. É realmente complicado (até porque é inconstitucional), mas vamos explicar melhor.

João celebrou um contrato de promessa de compra e venda de um apartamento no empreendimento X que está em construção.

José, por sua vez, celebrou um contrato de promessa de compra e venda de um apartamento que também está em construção, só que no empreendimento Y.

Os dois contratos de promessa de compra e venda foram, por coincidência, assinados na mesma data, qual seja, 18 de abril de 2016.

Por outra feliz coincidência, os dois empreendimentos têm previsão de entrega na mesma data, qual seja, 01 de julho de 2017.

José e João parecem estar em uma situação muito semelhante. Correto?

Sim. E estão.

Isso significa então que tanto José quanto João vão conseguir junto ao Município de Salvador pagar o ITIV em até 12 parcelas. Correto?

Não.

Por capricho inadmissível do legislador municipal, João poderá quitar a sua obrigação tributária em 12 doze parcelas mensais, enquanto José terá pagar em uma parcela única, em até trinta dias após a assinatura da promessa.

Qual o critério para uma tal distinção no tratamento do contribuinte? Qual o critério que motiva a quebra da regra da igualdade de tratamento tributário?

A data de expedição do alvará de construção.

É que a obra do empreendimento em que João comprou uma unidade teve seu alvará de construção emitido em janeiro de 2016, enquanto a obra do empreendimento em que José comprou uma unidade teve seu alvará de construção concedido um pouco antes, por exemplo, em agosto de 2015.

Mas é correto que a data de emissão de um ato administrativo estranho ao contribuinte (em que João nem José participaram) e que tem por efeito, único e exclusivo, a permissão da realização da obra possa justificar esse tratamento diferente?

Obviamente que não! Isso fere o princípio da igualdade e pode ser combatido judicialmente.

Desde que identificamos essa inconstitucionalidade, estamos auxiliando nossos clientes e tendo êxito nas ações judiciais visando a aplicação do parcelamento do ITIV para os casos de imóveis em construção, mesmo em se tratando de empreendimentos com alvará de construção anterior a dezembro de 2015.

Isso realmente tem sido algo que facilita as vendas no atual cenário, uma vez que possibilita que o adquirente possa se programar de modo adequado e realizar a compra do imóvel dentro das suas capacidades de pagamento, sem ter que se onerar de modo excessivo com alto valor do tributo pago de uma só vez, justamente neste período de crise e escassez.

Ricardo Gesteira Ramos


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