Como otimizar a recuperação judicial de créditos de ex-lojistas

Artigo publicado originalmente na Revista Shopping Centers.

Atualização constante de dados e a definição precisa das prioridades do empreendimento são alguns pontos importantes para obtenção de sucesso

Um bom alinhamento entre a assessoria jurídica, a equipe financeira e o comercial do shopping  é, sem dúvidas, fundamental para lidar de modo eficiente com os momentos de rescisão da locação, saída do lojista – desocupação da LUC – e, principalmente, otimização da recuperação de créditos. Na maioria dos casos, a saída do lojista é amigável, sem necessidade de intervenção judicial, seja para desocupação, seja para quitação de eventual débito existente. Porém, a realidade mostra que muitos ex-lojistas saem dos empreendimentos e deixam “para trás” débitos, muitas vezes relevantes, que acabam sendo objeto de ações judiciais para cobrança. Essa realidade, infelizmente, está se impondo com maior força no cenário atual.

O procedimento judicial mais usual na tentativa de recuperação de créditos consiste na chamada ação de execução de título executivo extrajudicial, uma vez que o contrato de locação assinado pelas partes se constitui como um documento (título executivo extrajudicial) que permite que algumas etapas procedimentais sejam suprimidas e/ou superadas. O devedor é notificado para pagar ou contestar o valor cobrado, sob pena de ter penhorados os bens para satisfação do crédito. Na prática, entretanto, as coisas não são tão simples.

O êxito na Ação de Execução está diretamente relacionado à superação de dois obstáculos: Primeiro, localizar o devedor, a fim de viabilizar a sua citação. Segundo, encontrar bens do devedor hábeis para a satisfação do crédito, ou seja, bens que possam responder pela integralidade da dívida executada. 

De acordo com dados extraídos da nossa própria base de atuação, em apenas 39% das ações de execução movidas contra ex-lojistas a citação ocorre com êxito na primeira tentativa. Nos demais 61%, questões como ausência de atualização de endereços nos contratos, aditivos ou mudança de endereço posterior à rescisão do contrato impactaram na demora ou mesmo na inviabilização da citação. Também a ausência de dados e endereços atualizados dos representantes legais das pessoas jurídicas e dos fiadores impactam negativamente no andamento célere e eficiente das execuções.

Para evitar que essas situações possam ocorrer, ou melhor, para minimizar as possibilidades delas ocorrerem, é de suma importância o alinhamento entre jurídico e demais setores da administração no sentido de manutenção da base de dados dos contratos sempre atualizada, seja exigindo comprovantes de residência dos sócios periodicamente, alguma comprovação de propriedade de bens ou mesmo certidões atualizadas da Junta Comercial do locatário (pessoa jurídica e empresários individuais) e dos fiadores.

A atualização constante de dados facilita não apenas a localização dos devedores para citação como, também, na superação do segundo obstáculo que se impõe às Execuções, qual seja a localização de bens dos devedores para penhora (constrição). O que amplia consideravelmente as chances de êxito na recuperação de créditos, haja vista que – mais uma vez de acordo com dados da nossa própria base de atuação – 85% das ações de execução, quando foi possível a citação dos devedores, esbarram na localização de bens dos devedores como principal obstáculo à satisfação do crédito.

No gráfico de Pareto abaixo – elaborado a partir de base hipotética – é possível verificar que o débito acumulado pelos sete primeiros ex-lojistas (A ao G) representa 80% de todo o montante em aberto, acumulado por toda a base de ex-lojistas que deixaram valores inadimplidos. Portanto, o foco do corpo jurídico e da administração, numa análise mais assertiva e racional, deve recair sobre esses sete ex-lojistas.

Outro aspecto fundamental para o sucesso na recuperação judicial de créditos decorrentes de contratos rescindidos com ex-lojistas reside na definição precisa das prioridades. Em outros termos, dentro de uma base hipotética de 50 devedores (50 ações de execução), por exemplo, quais devem ser as prioridades de execução a fim de que se consiga racionalizar os recursos e obter o maior êxito com o esforço otimizado?

Na nossa prática observamos que uma forma de racionalização eficiente do trabalho jurídico de execução é a aplicação da teoria (ou Lei) de Pareto, conhecida também como princípio 80-20. Esse teorema, atribuído à Vilfredo Pareto, nos permite identificar, inclusive visualmente, os 20% das ações de execução que correspondem a 80% dos créditos a serem recuperados. Ou seja, utilizando o exemplo hipotético das 50 ações de execução, podemos, a partir da aplicação da teoria de Pareto e em conjunto com as demais áreas da administração do empreendimento, direcionar maior foco para as 10 ações de execução que respondem por 80% do crédito a ser recuperado.

Essa otimização racional dos recursos permite, por exemplo, que o empreendedor/locador possa investir na busca de bens de modo mais detalhado, arcando com custos para localização de bens imóveis em cartórios, custeio de despesas judiciais para utilização de sistemas INFOJUD, RENAJUD, SISBAJUD, ou mesmo outros meios privados de localização de bens, dependendo de modo mais consciente os recursos (de tempo, pessoal e financeiro) disponíveis e destinados à busca da satisfação dos seus créditos.